Главная » Экономика » Ипотека или аренда — вот в чем вопрос!

Ипотека или аренда — вот в чем вопрос!

Давайте посчитаем

Задача, на первый взгляд, кажется простой: суммируем все платежи по ипотеке, вычитаем рыночную стоимость квартиры по окончанию ипотеки и если полученная сумма меньше, чем сумма платежей за аренду за то же время, значит ипотека выгоднее. А если сумма оплаты по ипотеке за вычетом рыночной стоимость квартиры на конец периода окажется выше арендных платежей, то это значит, что аренда выгоднее и за квартиру по ипотеке вы переплатили. Но не все так просто.

Во-первых, неизвестно сколько будет стоить квартира по окончании периода.

Во-вторых, неизвестно как будет меняться стоимость аренды со временем.

В третьих,  в случае аренды, оставшиеся деньги вы можете инвестировать, что принесет вам дополнительный доход и это тоже обязательно надо учитывать.

Есть еще много нюансов, но это, наверное, основные. Для простоты давайте для начала рассчитаем на примере, когда стоимость квартиры и аренды существенно не меняется в течение 10 лет ипотечного кредита.

Возьмем квартиру площадью 60 кв. метров и стоимостью 80 000 рублей за квадратный метр, аренда которой будет стоить 18 000 рублей в месяц. Общая стоимость квартиры получается 4 800 000 рублей. Стандартный первоначальный взнос 20% от стоимости квартиры – 960 000 рублей, ставка за ипотечный кредит в размере 3 840 000 рублей, с учетом всех страховок, допустим 12% годовых (55 093 рубля в месяц), а ставка доходности на накапливаемый капитал (например, через облигации федерального займа) 7% годовых. Теперь все это посчитаем через калькулятор сравнения накопления и ипотеки на сайте https://mortgage-calculator.ru/.

Разница между арендой и ипотекой очень сильно будет зависеть от цен на недвижимость и ее аренды.

Сумма накоплений по истечении 10 лет в случае аренды будет равна 8 255 543 рубля и за вычетом стоимости квартиры 4 800 000 рублей, выигрыш окажется 3 455 543 рубля. То есть, если цены не будут меняться, аренда явно выгодней, а накопить на квартиру вы сможете через шесть с половиной лет.

Теперь рассчитаем, что будет, если квартира и аренда будут дорожать на 5 % ежегодно. В этом случае стоимость квартиры на конец периода составит 7 818 694 рубля, а накопления в случае аренды 7 475 021 рубль. То есть аренда окажется убыточней ипотеки на  343 673 рубля.

Теперь понятно, что разница между арендой и ипотекой очень сильно будет зависеть от цен на недвижимость и ее аренды. Если цены на недвижимость и аренды будут стагнировать или падать, преимущество аренды очевидно. А для того, чтобы ипотека оказалась существенно выгодней, необходимо чтобы цены росли на 5% ежегодно и более.

Возникает вопрос, а как же тогда можно предсказать динамику цен? Здесь, прежде всего, нужно руководствоваться простым здравым смыслом. Если квартиры на текущий момент раскупаются как «горячие пирожки», заработные платы и экономика растет, как это было к примеру с начала 2000-х и примерно до 2012 года, значит и недвижимость и стоимость аренды, вероятно, будут расти и можно брать ипотеку.

Если же вы видите, что объявлений о продаже квартир гораздо больше, чем покупателей, а строители и риэлторы заманивают скидками и находятся в кризисной ситуации, значит и с ипотекой лучше всего подождать. Тем более, если как сейчас, ставки по ипотеке регулярно банками снижаются.

Но есть и другие плюсы и минусы как ипотеки так и аренды.

Какие плюсы аренды?

  1. Если вы арендуете, то вы ни к чему не привязаны и всегда можете переехать в связи с переменой места работы, плохих соседей, проблем с домом и т. д.
  2. При аренде вам не надо платить налог на имущество, капитальный ремонт и нести другие расходы собственника недвижимости.
  3. При аренде в случае форс-мажора нет риска просрочки платежей перед банком, когда недвижимость у вас могут просто забрать за долги.

Какие плюсы ипотеки?

  1. Арендатор квартиры, как правило, бесправен и со съемной квартиры могут попросить съехать в любой момент. Хозяин — он и есть хозяин.
  2. Ипотечная квартира в любом случае ваша, в ней можно прописаться, сделать ремонт на свой вкус, приобрести нужную мебель и т. д.
  3. Не будет переживаний по поводу того, что цены на квартиры могут сильно вырасти и тогда вам будет гораздо сложней накопить на собственное жилье.

В случае если вы до этого не пользовались имущественным налоговым вычетом при покупке недвижимости, вы можете им воспользоваться и вернуть уплаченный подоходный налог. В нашем случае итоговая стоимость квартиры с учетом ипотеки составила 7 571 160 рублей, из них 4 800 000 рублей стоимость квартиры, а 3 731 160 рублей проценты. Ограничение основного имущественного вычета составляет 13% от 2 000 000 (260 000) рублей, вычета по кредитным процентам 13% от 3 000 000 (390 000) рублей. Итого вы сможете получить имущественный налоговый вычет на сумму 650 000 рублей.

Если же вы, к примеру, в случае аренды квартиры, ежегодно будете инвестировать денежную сумму в размере 400 000 рублей через индивидуальный инвестиционный счет (ИИС), то вы сможете получать инвестиционный налоговый вычет в размере 52 000 рублей (13% от внесенной суммы) вне зависимости от того, пользовались ли вы раньше данным вычетом или нет. Общий инвестиционный налоговый вычет за 10 лет составит 520 000 рублей. При этом есть ограничения только по ежегодной сумме вычета (52 000 рублей), но нет ограничений по общей сумме и, к примеру, за 15 лет вы уже сможете вернуть уплаченный подоходный налог на сумму 780 000 рублей.

В конечном итоге, брать ипотеку или арендовать и накапливать средства, должен каждый решать сам. И самая неправильная стратегия это арендовать квартиру, а все остальные деньги тратить не откладывая. Если ничего не откладывать и не инвестировать, есть риск рано или поздно остаться у разбитого корыта.

фото: ЯСИА.

13.12.2017
5
0
 2062
Сергей Софронов

Сергей СофроновСмотреть все записи

Выпускник экономического факультета МГУ и МГИМО, председатель совета директоров ООО ИК «Бигэ», официального партнера компаний «Атон» и «Открытие Брокер» в г. Якутске.

Похожие записи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

15 − 10 =